איך זה שכולם מדברים היום על תמ"א 38?
מדריך מקוצר!
תמ"א 38 א' לעומת תמ"א 38 ב'
במקור, התוכנית בנושא תמ"א 38 נגעה לחיזוק המבנה הקיים בלבד (תמ"א 38 א'). אלא שבהמשך, קיבלה התוכנית מספר תיקונים, כאשר התיקון המשמעותי הוא התיקון השני, לגבי הריסה ובנייה של מבנה קיים (תמ"א 38 ב'). לפי התיקון השני, ניתן להרוס בניין קיים, ולבנות במקומו בניין חדש גבוה יותר, עם מגוון תוספות בנייה לבעלי הדירות המקוריים. תיקון זה הינו הרבה יותר אטרקטיבי עבור בעלי הדירות, מהסיבה הפשוטה שמקבלים דירה חדשה, עם כל התוספות הרלוונטיות, מבלי להוציא שקל אחד מהכיס.
אילו תוספות מקבלים?
יש לציין, כי בשנים הראשונות ליישום התמ"א, עיריות שונות אישרו תוספות בנייה משמעותיות. כיום המצב מעט שונה, וניתן לקבל אישור מעט יותר שמרניים. עדיין, מדובר בתוספת משמעותית לכל דירה: מרפסת שמש, מעלית, ממ"ד, מחסן וחנייה. בכל פרויקט, התוספות מעט שונות, אך התמונה הכללית דומה: שידרוג דרמטי של נכס הבסיס.
מי משלם עבור כל הפרויקט?
העיקרון של פרויקט תמ"א 38, הינו שהקבלן/יזם ישא בעלויות הפרויקט. עובדה זו מתאפשרת בזכות תוספות הבנייה הנרחבות. כלומר הקבלן מקבל עוד 4-10 דירות חדשות, ויכול כך לממן את עלות הפרויקט כולו. כך נוצר מצב שבו כולם מרוויחים: המדינה מקבלת היערכות לרעידות אדמה, בעל הדירה מקבל דירה משודרגת והקבלן מרוויח. יש לציין, כי הגאות במחירי הדירות בשנים 2008-2018 הפכה את הפרויקטים הללו לסופר אטרקטיביים עבור היזמים השונים. אך ירידות מחירים תהפוך פרויקטים אלו לרווחיים פחות.
הסיכונים המרכזיים עבור הדייר
לצד הבטחות נוצצות לדירה חדשה, ישנן לא מעט מהמורות שיש לעבור עד להשגת הדירה החדשה. השתדלנו למנות בפניכם את הסיכונים המרכזיים בפרויקט מסוג זה:
- פשיטת רגל של היזם/קבלן
- הפתעות בלתי צפויות במהלך הבנייה (למשל מים באדמה)
- תכנון לקוי של הדירות
- החלפת ספקים
- החלפת יזם באמצע הפרויקט
- התארכות הפרויקט מסיבות שונות (בעיות מימון)
- רמת גימור נמוכה בדירות
- ועוד
מיהן הערים המובילות בתחום התמ"א?
נהוג לציין את העיר רמת גן בתור "בירת התמ"א של ישראל", אלא שתהליך זה עשוי להיעצר. ראשי הערים והתושבים, הבינו שיש להיערך לפרויקט מסוג זה גם ברמה התכנונית ומבחינת התשתיות. העיר רמת גן הובילה בשנים האחרונות את הבנייה הזו, אך קשה לספק תחזית לעתיד. ערים נוספות בהן ניתן לראות פרויקטים רבים הן גבעתיים, תל אביב, רעננה, חולון, רעננה, רמת השרון והרצליה. בגדול, אין מניעה לבצע פרויקט תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. אלא שבפועל, היזמים יימשכו באופן טבעי אל איזור המרכז, שם יוכלו להרוויח הרבה יותר על כל פרויקט.
למה הרבה פרויקטים מתעכבים?
נהוג לחשוב שהרשויות הן שמגבילות ומעכבות את היזמים. אלא שבפועל, הדיירים בעצמם ובעלי הדירות (בעיקר המבוגרים אך לא רק), הם שמעכבים את אישור התוכנית. דיירים רבים אינם מעוניינים לעבור לבית אחר לתקופה של שנתיים-שלוש או מרוצים ממה שיש להם. דיירים אחרים נרתעים מהעלויות העתידיות כמו ארנונה מוגדלת וכו'. תהליך השכנוע של כל הדיירים בבניין הינו ארוך ומייגע. בנושא זה, יש לציין שכיום מספיק להחתים 70% מהדיירים כדי לקבל אישור רשמי להתחילת הפרויקט. גם זה משהו!